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45城樓市調控加碼 樓市現降溫跡象

來(lái)源:證券日報 2017/4/13 9:35:10

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中玻網(wǎng)】“10天9道調控政策”連環(huán)狙擊下,部分城市樓市出現降溫跡象。

  值得關(guān)注的是,據中原地產(chǎn)重要地位分析師張大偉統計,自2016年“930”政策以來(lái),全國已有45個(gè)以上城市出臺了各種房地產(chǎn)調控政策140余次,封堵投入資金客炒房。

  據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示,自今年北京“317”新政出臺以來(lái),多個(gè)城市跟進(jìn)。目前來(lái)看,多個(gè)城市房?jì)r(jià)報價(jià)指數下滑,北京報價(jià)指數從88%高位直線(xiàn)下滑,跌至目前的54%;二線(xiàn)城市中,天津、珠海報價(jià)指數的下滑比較明顯。

  據中信建投研究發(fā)展部高等副總裁陳慎表示,這一輪調控非常嚴,11個(gè)城市出臺一輪,12個(gè)城市出臺三輪,14個(gè)城市出臺三輪以上,上一輪調控集中在一線(xiàn)城市,這一輪則有越老越多的三、四線(xiàn)城市納入調控范圍,預計龍頭城市的樓市銷(xiāo)售額增速將熄火。

  房企銷(xiāo)售承壓

  有市場(chǎng)人士也向《經(jīng)濟權益憑證日報》記者表示,從三、四線(xiàn)城市限購反推,這一輪房?jì)r(jià)上漲不僅有于一線(xiàn)城市和二線(xiàn)核心城市,一線(xiàn)城市周邊的三、四線(xiàn)城市由于投入資金需求的加入,房?jì)r(jià)快速上漲才促使調控政策出臺。

  以北京和上海為例,把這兩個(gè)城市圈的每個(gè)城市房?jì)r(jià)拉出來(lái),如果兩個(gè)相鄰城市出現三倍的價(jià)差,就出現了投入資金轉移。北京房?jì)r(jià)上漲之后,環(huán)京快速上漲,其中多數都是投入資金需求,有的可居住數萬(wàn)人的小區,僅有三成的亮燈率;另以嘉興為例,40%的需求都是投入資金需求。

  “這一輪大家買(mǎi)房子更多是用銀行的錢(qián)!标惿髟谟涉溂抑鬓k的“內陸城市新格局”論壇上表示,2012年時(shí),交易杠桿20%多一點(diǎn),三年內就達到50%,這個(gè)速度很快。

  另有分析師認為,投入資金需求被封堵之后,房地產(chǎn)按揭貸款比重會(huì )下降,房企銷(xiāo)售壓力將增加。

  陳慎也表示,調研恒大、碧桂園等大型房企后發(fā)現,有些房企認為“交易量”會(huì )有所調整,有的認為會(huì )出現10%左右的下滑,但有些企業(yè)認為銷(xiāo)售額還將實(shí)現增長(cháng),因為其市場(chǎng)占有率高。

  但更重要的是,政策對房企的打壓去去年就開(kāi)始了,包括收緊房地產(chǎn)企業(yè)融入資金渠道,不放行公司債,提高貸款難度,甚至在預售證的審批上嚴格限價(jià)的同時(shí),要求企業(yè)不要捂盤(pán)惜售。

  以北京市場(chǎng)為例,據靠前太平戴維斯提供給《經(jīng)濟權益憑證日報》的數據顯示,由于住宅用地供應有限,新房市場(chǎng)規模進(jìn)一步萎縮。2017年靠前季度,北京一手普通住宅市場(chǎng)新增供應繼續回落,環(huán)比減少46.8%至27.8萬(wàn)平方米。而一季度,北京新房成交量環(huán)比大幅下降31.8%至73.4萬(wàn)平方米。

  靠前太平戴維斯華北區研究及顧問(wèn)部董事熊志坤認為,“317”新政對購房者提出更高要求,將一定程度上舒緩投入資金性及改善型需求,預計2017年第二季度北京住房成交量將繼續回落。

  二手新增房源下降

  事實(shí)上,總體來(lái)看,這一輪調控不僅是針對一手市場(chǎng),不少城市的二手市場(chǎng)也受到很大影響。反推其背后原因,則是二手市場(chǎng)“量?jì)r(jià)”齊漲。實(shí)際上,這意味不僅是一線(xiàn)城市新房市場(chǎng)萎縮帶來(lái)房?jì)r(jià)上行,不少二、三線(xiàn)城市的二手住宅市場(chǎng)活躍度上升也提升了投入資金客的出手的信心。

  據成都鏈家研究院張鍵表示,2016年,由新房主要的市場(chǎng)向二手房主要的市場(chǎng)轉移速度加快。重慶、成都、合肥、武漢等內陸六大城市二手住宅成交量占比正從20%向40%,甚至60%推進(jìn)。其中,成都中心城區二手房成交占比已經(jīng)超過(guò)了50%。

  簡(jiǎn)言之,從鏈家、中原地產(chǎn)和我愛(ài)我家等全國性中介公司進(jìn)駐城市來(lái)看,成都、武漢、南京和重慶等地的數量正在增加。

  但新政實(shí)施以來(lái),二手市場(chǎng)的新增客源也正在下降,尤其以北京為例,為了舒緩炒房,封堵投入資金客擾亂市場(chǎng),商住房遭到限購,中介機構馬上一體下降了商住房。

  據北京鏈家承諾,從4月8日起,北京鏈家對在鏈家成交未滿(mǎn)12月再次出售的房源,不予接受委托;對明顯高于市場(chǎng)價(jià)的房源,特別是明顯高于市場(chǎng)價(jià)的所謂學(xué)區房,不予接受委托。已一體停止商辦房買(mǎi)賣(mài)、租賃。

  無(wú)獨有偶,據張鍵透露,成都從“324”到“330”,新增房源下降了20%,新增客源下降了30%,供需緊張態(tài)勢得到緩解。

  樓市現降溫跡象

  “有人說(shuō)市場(chǎng)高度分化,其實(shí)市場(chǎng)高度連通。北京限購,很多人跑到周邊,跑到三亞,跑到昆明,跑到?诶^續投入資金!辨溂已芯吭涸洪L(cháng)楊現領(lǐng)向《經(jīng)濟權益憑證日報》等記者表示,北京70%-80%的交易都在換房,在這些連環(huán)單交易里,手里面有一套房子,賣(mài)了再買(mǎi)一套,甚至包括初次置業(yè)的人群,也是在換房。去年在武漢,廈門(mén)買(mǎi)的房子漲了,然后賣(mài)了,湊錢(qián)在北京買(mǎi)房。

  鑒于此,這一輪調控之后,換房需求成本立刻加大,認房認貸之下,在北京,即使滿(mǎn)足首套房需求,300萬(wàn)元首付在六環(huán)以?xún)榷颊也坏胶线m的房子,即使換房,六成,甚至八成的首付,賣(mài)掉一套也不夠買(mǎi)另一套的,換房的面積越來(lái)越小,成本越來(lái)越高之下,預計2017年,換房需求將會(huì )出現一定程度的熄火。

  換房需求熄火,將會(huì )進(jìn)一步降低市場(chǎng)交易量。

  據楊現領(lǐng)表示,調控之后,北京二手房成交量已經(jīng)出現明顯下滑,預計還會(huì )繼續下降。

  另?yè)浾哒{查獲悉,在北京二手市場(chǎng),目前業(yè)主報價(jià)已經(jīng)有下調跡象,購房者談判話(huà)語(yǔ)權增加,有些業(yè)主報價(jià)調整幅度很高。

  “北京樓市成交量下來(lái)后,其他城市預計也會(huì )下行!睏瞵F領(lǐng)如是表示。

  另有業(yè)內人士也表示,樓市將一體降溫,且這一輪交易量下滑周期將較長(cháng)。

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