【中玻網(wǎng)】上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌宕起伏，“3·17”新政以來(lái)各地密集而廣泛的調控風(fēng)暴，讓市場(chǎng)經(jīng)歷了從火爆到降溫的轉變。如何評價(jià)上半年樓市調控對市場(chǎng)的影響？下半年的政策走向和市場(chǎng)變化如何？

　　對此，業(yè)內人士認為，上半年樓市調控政策達到歷史較嚴程度，調控效果正在顯現，下半年調控政策應以穩為主，不能放松，也不必加碼。

　　市場(chǎng)降溫已現

　　今年一季度全國主要城市樓市的火爆行情引起了中點(diǎn)相關(guān)部門(mén)的高度關(guān)注，為了遏制熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”中點(diǎn)調控精力指導下，各地因城施策、分類(lèi)調控，掀起了新一輪調控風(fēng)暴。

　　與以往的調控相比，本輪調控的范圍更廣、力度更強、頻率更高、手段更新、持續時(shí)間更長(cháng)。據鏈家研究院統計，“3·17”新政以來(lái)(截至6月底)，有52個(gè)城市或地區出臺調控政策，累計共出臺120項限購政策、162項限貸政策；有15個(gè)城市對二套房貸款實(shí)行“認房認貸”標準；一些城市連續3、4輪政策加碼，“3·17”以來(lái)北京出臺了近20項調控政策；有30個(gè)城市、1個(gè)省(海南)實(shí)行“限售”政策。本輪調控更注重“堵漏”，在很大程度上避免了調控效果削弱。

　　持續了3個(gè)月的本輪調控效果正在顯現。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭指出，目前部分熱點(diǎn)城市，如北京、上海、合肥、蘇州等地的二手房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始跌了，部分城市已經(jīng)開(kāi)始成交量萎縮。雖然成交量萎縮的熱點(diǎn)城市比較多，但有部分城市的價(jià)格還在盤(pán)整，還沒(méi)跌，估計經(jīng)過(guò)兩三個(gè)月的盤(pán)整后價(jià)格也會(huì )跌；還有部分城市樓市調控啟動(dòng)比較晚，如重慶、西安、成都等城市，價(jià)格還在小漲，但估計明年這些城市也會(huì )出現價(jià)格下跌。

　　“從全國來(lái)看，一二線(xiàn)城市舒緩需求加上限價(jià)令，形成了量縮價(jià)穩的局面，量縮是指成交量下降，價(jià)穩是說(shuō)在限價(jià)令下房?jì)r(jià)沒(méi)有再快速上漲，盡管這還只是統計意義上的價(jià)穩。而三四線(xiàn)城市去庫存明顯有效果，上半年的成交量增長(cháng)主要來(lái)自于三四線(xiàn)城市的增長(cháng)，包括銷(xiāo)售面積增長(cháng)與銷(xiāo)售金額增長(cháng)�！毙鲁强毓筛叩雀笨偛脷W陽(yáng)捷說(shuō)。

　　政策料將不變

　　對于下半年的市場(chǎng)變化趨勢，歐陽(yáng)捷認為，一二線(xiàn)城市舒緩需求的同時(shí)也減少了住宅土地供應，未來(lái)一二線(xiàn)城市住宅成交量還會(huì )繼續下降。下半年住宅土地供給或比上半年有所增加，但地價(jià)不會(huì )下降，房?jì)r(jià)反彈壓力很大，所以調控不會(huì )輕易放松，會(huì )有微調。而三四線(xiàn)城市住宅土地供給將繼續下降，地價(jià)繼續上升，房?jì)r(jià)上漲，成交增速下降。

　　對于下半年樓市調控的政策走向，楊紅旭認為，目前的政策保持基本穩定就可以，因為這些熱門(mén)城市目前有的是價(jià)格開(kāi)始跌了，有的是成交量大幅下滑，未來(lái)半年，整個(gè)大趨勢都會(huì )震蕩下跌。這些熱門(mén)城市，主要包括一線(xiàn)城市、強二線(xiàn)城市和環(huán)都市圈地區。一方面，這些地區已經(jīng)“體力透支”，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大，一般漲幅超過(guò)80%，甚至200%，這在歷史上非常罕見(jiàn)，本身就有下滑的需要；另一方面，這些地區的政策嚴厲程度已經(jīng)達到歷史較嚴，不僅有購、限貸、限價(jià)，還有限商住、限離婚、限轉售等過(guò)去沒(méi)有使用過(guò)的手段�！爸灰僖詴r(shí)日，這些地方樓市都會(huì )自動(dòng)降溫，所以政策沒(méi)必要加碼了�！彼f(shuō)。

　　鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)也認為，考慮到目前資金市場(chǎng)的緊縮仍在持續，短期政策應以穩為主，不宜變緊�？紤]到一線(xiàn)城市換房需求仍然在觀(guān)望，政策更不宜放松。

　　而對于三四線(xiàn)城市的去庫存政策在下半年是否會(huì )發(fā)生變化，楊紅旭指出，三四線(xiàn)城市的庫存現在是分化的，一些城市已經(jīng)去到位了，一些城市還沒(méi)有真實(shí)去庫存，所以去庫存政策估計還會(huì )持續半年左右，也不用進(jìn)一步加碼發(fā)生反應了，因為現在是輪動(dòng)輪到了三四線(xiàn)城市，基本上大部分城市都會(huì )輪一遍，所以即使是不再進(jìn)一步加碼發(fā)生反應，市場(chǎng)也會(huì )企穩或反彈。