趨勢二：房地產(chǎn)市場(chǎng)格局從“賣(mài)方市場(chǎng)”轉變?yōu)?ldquo;買(mǎi)方市場(chǎng)”。

　　中國未來(lái)相當一段時(shí)期房地產(chǎn)需求仍將持續上升，但供不應求的局面已經(jīng)過(guò)去，而供大于求的局面將逐步顯現，并且將主要未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展大勢。

　　據“城鎮化需求預測模型”測算，到2020年新建住房面積將增長(cháng)到15.4億平米，這意味著(zhù)2012-2020年中國的住房需求仍將不斷增長(cháng)，伴隨城鎮化和居民住房改善步伐放緩，2020年后中國的住房需求才會(huì )正式進(jìn)入下降期。但問(wèn)題在于，需求增長(cháng)的同時(shí)，供應增長(cháng)更快，導致供求關(guān)系從供不應求的“賣(mài)方市場(chǎng)”迅速轉變?yōu)楣┐笥谇蟮?ldquo;買(mǎi)方市場(chǎng)”格局。

　　預計2012-2014年城鎮住宅需求年均約12.7億平米（2010年實(shí)際新增商品房住宅需求只有10億平方米），假設2009-2011年新開(kāi)工面積在2012-2014年竣工，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工也將攀升到年均12.3億平米，來(lái)自市場(chǎng)的供求可以說(shuō)基本平衡。然而，考慮到還有“非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設”、“城區擴大”以及“小產(chǎn)權房”等大量非市場(chǎng)性供應，將這些非正常供應加入到整個(gè)供應后，中國的城鎮住宅市場(chǎng)格局將明顯轉變?yōu)楣┻^(guò)于求。

　　城市化所創(chuàng )造的住宅“剛需”將完全無(wú)法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢。未來(lái)10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮初次置業(yè)的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米，假設剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷(xiāo)售面積至多7.8-9.2億平米。這樣的銷(xiāo)售量即便與2011年的銷(xiāo)量相比，也遠遠不如，降幅達5-20%�？梢�(jiàn)，未來(lái)中國的房地產(chǎn)僅靠所謂“剛需”根本無(wú)法撬動(dòng)全國住宅銷(xiāo)量的持續快速增長(cháng)。